六十三 暴涨的房价背后

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丹璐提到房价的话题，我想起了昨晚我们师门聚餐上研究生导师王老师说的一番见解。

……

“关于房价，目前《中国改革》原执行主编叶伟强有一篇题为《关于房价，你可以看得更透彻》的文章讲的不错。房价短期内涨得实在太凶，远超以往，不但舆情沸腾，想必更超越了决策者的底线。但是，这里存在一个矛盾的地方——地方政府和中央不同的考量。地方政府需要依靠土地获得财政收入，但2016年底中央经济工作会议提出‘房子是用来住的、不是用来炒的’又与地方政府的行为相冲突。其实，这不难理解。首先，政府不会让房价大跌，因为这可能造成银行里大量坏账，进一步破坏整个金融体系，最后可能造成政府破产；其次，房价还会上涨，你只要问问房地产商……对了，楚星，你不是炒股吗？你应该看过万科、蛇口招商那些房地产上市企业的财报吧？钱是他们赚走的吗？”王老师讲到一半，突然问我。

我摇摇头说，“并不，房价上涨其实房地产企业并不怎么赚钱。我也有朋友在万科和龙湖地产，他们告诉我他们公司有些楼盘实际上还是亏损的。因为政府限价，加上前后开发周期过长、物料上涨、人力成本上升等等，再加上各种税收什么的，所以不少楼盘的毛利不过15个点。”

“那他们前期拿地那么便宜，后期房价上涨，按理说房地产开发商要赚很多啊。”白白胖胖的蒋平不解。

“大部分得益都被当地政府拿走了呗。”一个师兄的在房地产策划公司上班的女朋友插话道。

王老师听罢，深以为然地点点头说：“地方政府会让房价降吗？有人说让他们降房价无异于“与虎谋皮”，因为他们本身就是最大的既得利益者。在土地出让金收入占总的地方财政收入超过5成的地方政府看来，高房价是他们赖以生存的法宝。高房价提高了房地产开发商的拿地积极性，给土地拍卖带来了更加可观的收入。所以一旦房价下跌，开发商拿地积极性下降，没有卖地收入，地方政府财政赤字会立刻显露，没有钱的政府班子还谈什么做出业绩，城市基建公关资源建设从何而来？”

王老师停顿下了，又接着说：“很多人认为雷军的小米是玩饥饿营销的鼻祖，实际上并不是的，房地产开发商才是。如果从时间上推算，最初那一批老谋深算的房地产商玩这个套路要比雷军早十多年。房地产商对房地产市场运作极为老道，‘捂盘惜售’哄抬房价已经成了公开的秘密，而预售制更为其操控市场带来极大便利，使其市场运作成本极低，况且房地产商及中介操控房产买卖手法非一般老百姓所能知，对处于弱势地位的老百姓来说，极易受到引诱，放大从众心理及买涨不买跌效应。最近市场出现的二线城市‘万人参与摇号买房’的盛况谁能说其中没有开发商自导自演的戏码呢？西安某盘的关系户内部选房名单的外泄已经说明了一切！也就只有傻傻的刚需们才会傻乎乎地去为他们免费站台，充当他们抬升市场温度的‘稻草人’。”

王老师的一番话说出来，着实让我们这些买房的和正准备买房的人内心被狠狠地震惊了一把。

看到我们望眼欲穿地等着王老师继续说下去的样子，她又接着说：“房地产市场在经历前所未有的变革，且经过以上各个阵营的合谋拉抬之后，房地产现在已然是千疮百孔、危机重重：楼市泡沫已经吹胀到近乎破裂的边缘，高杠杆高负债的隐忧也在危机金融大局的安稳，此情此景国家再怎么想房地产发展拉动经济发展，也要顾全大局。”

所有人几乎同时点头同意王老师的观点。

“对了，王老师，房地产税会引进来吗？会不会使得房价大跌呢？”我们师门最小的师妹笑嘻嘻地问道。

“房地产税的引进肯定会对房价造成一定的影响，最近国家也在开会讨论中。不过，在我看来，开征房地产税在技术上已经再无障碍——一是全国住房信息联网，二是赋予所有‘设区的市’以地方立法权，三是国地税合并已迈出步伐。但是，世界上没有几个国家会使用房地产税来降房价。U．uｕknsh.一方面，房地产市场的外部性太强，特别是与金融市场的联系度极高，房价如果波动太大，往往会波及到整体经济运行的稳定，得不偿失。美国次贷危机就是一个教训，任何一个国家的政府都没有理由让房价崩盘。另一方面，税收本质上也是一门生意，必须考虑长远性，苛捐重税往往会导致‘竭泽而渔’，导致政府减收，同样得不偿失。在我看来，真正让房价大幅下跌的一定不是调控，也不是房地产税，而是整体性的经济危机。但任何调控的初衷也是为了防止经济危机的出现，调控实际上又成了捍卫房价稳定的保护伞。所以，调控的真正目标，既不是房价暴跌，也不是房价暴涨，而是剥离房地产的投资属性，让房子回归‘房住不炒’的本源。”王老师一口气讲了对房地产税的看法，我们也停下来碗筷。

就是王老师每次这种“精神食粮”让我们师门的凝聚力超强。即便已经毕业多年，但作为研究生的导师，她对我们的教诲并不会随着我们毕业而结束。另外，王老师平时研究紧跟时事政治，她关心着国家经济方面的很多东西，不管是宏观经济政策，还是微观经济方面的单个企业。

很多时候，我们也很感慨，她都60多岁的年纪了还坚持每天起床读书看报，不分寒暑。

而我们呢？一到周末基本上就是趴在床上睡一整天，冬天懒床已经成了常态。我很庆幸自己读了研究生，否则也不能遇到这么一个治学严谨、学识广泛的导师。她的这种精神深深地影响了我，使得我这么多年也依然保留着每天写作的习惯。